Cara Mengurus Sertifikat Hak Guna Bangunan HGB Menjadi Sertifikat Hak Milik SHM

 

 

Bagaimana Mengurus SHGB Menjadi SHM dan Biayanya Berapa? Banyak sekali masyarakat yang bertanya biaya urus shgb menjadi shm dan bagaimana prosesnya? mau di urus sendiri atau melalui jasa notaris atau pihak lain? dan berapa lama waktunya? berikut penjelasannya.

 

Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM bisa Anda lakukan untuk hunian tapak, umumnya seperti rumah maupun juga tanah/kavling. Mengapa perlu dilakukan pengalihan? sebab properti dengan sertifikat HGB tentu tidak memiliki keuntungan yang sama dengan SHM. Untuk itu, ada baiknya Anda mencari tahu cara mengubah hak guna bangunan (HGB)  ke SHM sebelum terlambat.

 

Sertifikat Hak Milik (SHM) atas suatu bidang tanah, akan menjadi bukti kepemilikan terhadap suatu properti tanpa jangka waktu tertentu, plus memudahkan Anda untuk memindahtangankan baik diwariskan kepada keluarga atau dijual kepada orang lain. Kenyataan yang berbeda akan Anda hadapi jika properti yang dimiliki hanya bersertifikat Hak Guna Bangun (SHGB). 

 

Kelemahan sertifikat HGB salah satunya adalah tidak menandakan Anda sebagai pemilik lahan, melainkan hanya memperbolehkan Anda menggunakan lahan tersebut—seperti membangun bangunan di atas lahan untuk buka usaha atau tempat tinggal.

 

Sertifikat ini pun memiliki jangka waktu, yaitu maksimal 30 tahun. Setelah masa berlaku habis, Anda harus memperpanjangnya dan ada biaya perpanjang HGB. Jika tidak, Anda mesti mengembalikan lahan ke pemilik, yaitu negara, pengelola, atau perorangan.

 

Properti dengan status SGHB tidak hanya ditemukan pada gedung perkantoran atau ruko, tapi juga rumah. Biasanya, ini terjadi ketika Anda membeli properti dari perumahan baru yang masih dibangun pegembang.

 

Ini terjadi karena pihak pengembang adalah badan hukum yang tidak boleh memiliki tanah dengan status hak milik. Bahkan, walau mereka membelinya dari tanah yang berstatus hak milik masyarakat. Jadi jangan heran jika di sejumlah perumahan baru Anda mendapati rumah-rumah yang dijual masih berstatus SHGB.

 

Kadang, developer memang menyediakan jasa untuk mengubah SHGB menjadi SHM, namun tidak jarang pula mereka meminta pembeli untuk mengurusnya sendiri. Jika Anda masuk kategori terakhir, atau Anda harus segera memproses pembuatan SHM agar status kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut lebih jelas. Tentu saja, ada biaya peningkatan HGB ke SHM.

 

Sayangnya, ada beberapa orang yang cenderung cuek dengan status properti mereka. Salah satu alasannya adalah minimnya pengetahuan mengenai prosedur pembuatan SHM. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas, berikut langkah-langkahnya.

 

Dokumen yang diperlukan untuk SHM

Tidak sulit memproses permintaan peningkatan hak dari SHGB menjadi SHM. Selain rumah tinggal, bangunan yang bisa diubah statusnya menjadi SHM adalah organisasi kemanusiaan, badan keagamaan, atau organisasi lain yang ditetapkan Undang-Undang.

 

Bagi Anda yang luas lahannya tidak lebih dari 600 meter persegi, maka Anda hanya perlu mengurusnya di kantor pertanahan di area properti Anda berada. Berikut adalah dokumen-dokumen yang diperlukan:

 

• Sertifikat asli HGB

Tanpa sertifikat asli HGB, akan sulit bagi Anda untuk memperoleh SHM. Jangan lupa juga untuk membawa beberapa lembar fotokopinya.

 

• Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal

Mengapa dokumen ini sangatlah penting? IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa saja membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.

 

Tapi akan lebih baik jika Anda mengurus IMB terlebih dulu di dinas tata ruang dan bangunan setempat sebelum memproses SHM.

 

• Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan

 

Ini penting untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.

 

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga

Bagi Anda yang perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika Anda mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.

 

• Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa

Ini berlaku jika Anda tidak mengurus proses ini seorang diri alias mewakilkannya kepada orang lain, misalnya Notaris.

 

• Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang
  

Surat pernyataan ini tersedia di Kantor Pertanahan setempat. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang Anda minta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.

 

Surat ini akan dilengkapi materai. Setelah ditandatangani di atas materai, jangan lupa untuk fotokopi beberapa lembar.

 

• Surat permohonan

Selain surat pernyataan, Anda juga diharuskan mengisi surat permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada. Nantinya surat ini akan disertakan dengan surat pernyataan dan dokumen-dokumen pelengkap di satu map.

 

Proses mengubah SHGB ke SHM bagi luas tanah lebih dari 600 m2

Dokumen yang diperlukan sama seperti di atas. Namun untuk luas properti di atas 600 m2, Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN.

 

Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN. Setelah melewati proses tersebut, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangai kepala seksi pengukuran dan pemetaan.

 

Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.

 

Ini biaya HGB menjadi SHM

Ada beberapa biaya HGB menjadi SHM yang perlu diperhitungkan selama proses peningkatan, yaitu:

 

• Biaya pendaftaran

 Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.

 

• BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Besaran BPHTB untuk mengubah status HGB menjadi SHM tergantung biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Untuk rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

• 2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

 

Berikut contoh ilustrasinya:

• Harga tanah di NJOP: Rp2.000.000/m2
• Luas tanah: 150 m2
• Harga total NJOP = Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000
• NJOPTKP: Rp 60.000.000

 

Maka BPHTP yang harus dibayarkan adalah:

2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000

 

• Biaya notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. 

Biasanya, sih, jasa mereka dihargai antara Rp1.000.000 – Rp2.000.000.

 

• Biaya pengukuran

Bagi Anda yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus: 

{(luas tanah/500) x 120.000} + 100.000.

Misalnya, luas tanah Anda adalah 800 m2. 

Berikut ilustrasi perhitungannya:

{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

 

• Biaya konstatering report

 

Lagi lagi, ini untuk Anda yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2. 

Ini rumusnya: {(luas tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2

Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Proses peningkatan dari hak guna bangunan menjadi hak milik memang butuh waktu, jika lancar mencapai 1 bulan, bahkan bisa lebih cepat. 

 

Namun memang dibutuhkan kesabaran dan pengorbanan waktu ketika mengurusnya seorang diri. Jika memang Anda merasa tidak punya banyak waktu, Anda memang sebaiknya minta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. 

 

Jadi, Anda tinggal tahu beres menerima SHM. Namun hal yang harus Anda ingat,  tentunya ada biaya lebih untuk notaris ini. Jadi pastikan Anda sudah memasukkannya ke biaya.

 

Berapa lama proses perubahan HGB ke SHM?

Hanya dibutuhkan sekitar 5 hari kerja dan sertifikat HGB Anda sudah berubah menjadi SHM.

 

 

Apakah HGB bisa diubah menjadi SHM?
Status HGB itu nantinya akan mengalami peningkatan menjadi hak milik (SHM). Hal tersebut dapat dilakukan selama bisa memenuhi syarat-syarat pendaftaran SHM ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Adapun satu dari beberapa syarat bukti yang harus dilampirkan, yakni surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).


Berapa biaya dari AJB ke SHM?
Sementara biaya pembuatan sertifikat rumah dari AJB ke SHM sekitar Rp780.000,00. Dengan rincian biaya pengukuran Rp340.000,00, biaya panitia Rp390.000,00, dan biaya pendaftaran Rp50.000,00.


Bagaimana Cara Mengurus Sertifikat Rumah dari HGB ke SHM?
Langkah atau cara mengubah sertifikat HGB ke SHM, yakni:

1. Membeli formulir permohonan.
2. Mengisi formulir permohonan.
3. Siapkan sertifikat asli HGB.
4. Fotokopi surat IMB.
5. Fotokopi KTP dan KK.
6. Menyiapkan SPPT PBB.
7. Sertakan surat kepemilikan lahan.
8. Siapkan biaya BPHTB.

Berapa biaya perpanjang HGB rumah?
Kalau kamu nggak mau repot, kamu bisa datang ke notaris dan mengajukan perpanjangan HGB ditambah dengan pengukuran. Biayanya ada di kisaran Rp 800 ribu


Apakah HGB yang sudah mati bisa diperpanjang?
Sertifikat HGB bisa saja mati atau berakhir karena Anda tidak memperpanjang lagi sertifikatnya. Jika sertifikat HGB berakhir, maka status tanah akan kembali menjadi tanah negara bila HGB tersebut atas tanah negara. Sementara, untuk tanah hak milik, maka nantinya akan kembali jadi tanah hak milik.


Berapa tahun masa berlaku HGB?
Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maupun tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum. Sertifikat hak guna bangunan mempunyai batas waktu kepemilikan 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun.


Bagaimana status tanah HGB?
Pada dasarnya, HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Dengan kata lain, pemegang sertifikat HGB sebenarnya tidak memiliki lahan tempat suatu bangunan berdiri, tetapi hanya bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut.


Berapa biaya pengurusan balik nama sertifikat tanah?
Misalnya, jika membeli tanah seluas 1.000 meter persegi dengan harga per meter sebesar Rp500 ribu maka biaya balik nama sertifikat tanah di Kantor BPN adalah Rp500 ribu. Jika proses balik nama dilakukan melalui jasa notaris biayanya sekitar 0,5-1 persen dari total nilai transaksi.


Berapa biaya roya sertifikat rumah?
Biaya Mengurus Roya Yakni sebesar Rp 50.000 per sertifikat hak tanggungan. Pembayarannya dilakukan melalui bank. Jadi, tidak diserahkan ke bagian loket administrasi di BPN.


Kenapa perumahan HGB?
Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama. Properti jenis ini biasanya dimanfaatkan untuk kebutuhan komersial seperti mendirikan usaha kos, gedung perkantoran, kios, ruko, apartemen dan lain – lain.


Tanah dengan status HGB dapat diperuntukkan apa?
Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) sampai (3) UUPA Hak Guna Bangunan (“HGB”) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. HGB ini dapat beralih, dialihkan dan dijadikan sebagai jaminan hutang.


Hak Guna Bangunan Apakah bisa diwariskan?
Perlu diketahui bahwa ada perbedaan yang besar antara Hak Guna Bangunan dan Hak milik.. Hak Milik dapat diwariskan serta tidak memiliki batasan waktu kepemilikan, sebaliknya Hak Guna Bangunan memiliki batasan waktu dan diperkenankan untuk diperpanjang masa penggunaannya.

 

biaya hgb ke shm 2021
biaya hgb ke shm 2020
hgb ke sm perumahan
hgb ke shm berapa lama
biaya peningkatan hgb ke shm rumah subsidi
pengalaman mengurus hgb menjadi shm
hgb ke shm online
peraturan hak guna bangunan

 

Baca Juga:

• Cek Sertipikat Tanah Secara Online & Offline, Begini Caranya

• Ini Prosedur dan Biaya Balik Nama Sertipikat Tanah BPN