Biaya Sertifikat Tanah: SHM, HGB, HGU dan Hak Pakai

 

Pemerintah telah menetapkan bahwa pembuatan sertifikat tanah diajukan langsung ke BPN (Badan Pertahanan Negara). Ini berarti calon pemilik sertifikat tanah harus menghitung biaya sertifikat tanah sendiri. Tak perlu khawatir, artikel ini akan memberitahu Anda semua biaya yang berhubungan dengan pembuatan sertifikat tanah, mulai dari balik nama sampai meningkatkan HGB ke SHM.

Pertama-tama, Anda perlu mengetahui jenis-jenis sertifikat tanah yang sah di Indonesia.
Jenis-Jenis Sertifikat Tanah

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat tanah ini adalah yang paling kuat. Seperti namanya, Sertifikat Hak Milik berarti tanah sepenuhnya dimiliki oleh nama yang tertera di SHM, sehingga dapat dijual, disewakan, dan dijadikan jaminan bank. Selain itu, SHM bisa berlaku tanpa batas waktu. SHM berlaku selama pemiliknya masih hidup, dan saat mereka meninggal dapat diwariskan.

Beberapa keadaan khusus yang dapat membatalkan SHM adalah bila SHM dipindahtangankan ke WNA, tanah ditelantarkan (dan mengganggu masyarakat), tanah dibutuhkan oleh pemerintah, atau pemilik menyerahkannya kepada pemerintah.

 

 

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB/SHGB)

Hak Guna Bangunan berarti pemilik SHGB tidak memiliki lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang berada di atas lahan tersebut. Pemegang SHGB berhak menggunakan tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan dalam jangka waktu tertentu. Akan tetapi pemegang HGB tidak memiliki hak penuh dan membutuhkan izin dari pemilik tanah yang dahulu memberikan HGB. HGB hanya berlaku maksimal 60 tahun.

    Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU/SHGU)

Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu. HGU dapat digunakan untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan. Sama seperti HGB, HGU juga berlaku maksimal 60 tahun.

    Sertifikat Hak Pakai Berjangka Waktu

Sesuai dengan namanya, sertifikat hak pakai berjangka waktu merupakan surat yang mengizinkan pemegang surat untuk menggunakan lahan pada jangka waktu yang ditentukan. Lahan ini bisa milik negara atau milik orang lain.

Biaya Pendaftaran Pembuatan Sertifikat Tanah

Untuk pembuatan semua jenis sertifikat, perubahan sertifikat, serta perubahan nama pada sertifikat, biaya pendaftarannya sama yaitu Rp50.000,00. Kecuali bila hak atas tanah diberikan untuk Badan Hukum maka biaya pendaftarannya Rp100.000,00.
Biaya Pengukuran Tanah

Saat membuat permohonan pembuatan sertifikat tanah ke BPN (Badan Pertahanan Nasional), pertama-tama petugas dari BPN akan datang pada lahan yang akan dibuat sertifikatnya dan melakukan pengukuran tanah. Walaupun sudah ada data ukuran tanah, tetap dilakukan pengukuran untuk memastikan data benar.

    Biaya pengukuran tanah dengan luas kurang dari atau sama dengan 10 hektar:

Biaya pengukuran= Luas tanah (m2)500×HSBKu+Rp100.000

    Untuk luas tanah lebih dari 10 hektar sampai 1000 hektar:

Biaya pengukuran= Luas tanah (m2)4.000×HSBKu+Rp14.000.000

    Untuk luas tanah lebih dari 1000 hektar:

Biaya pengukuran= Luas tanah (m2)10.000×HSBKu+Rp134.000.000

HSBKu adalah Harga Satuan Biaya Khusus pengukuran, nilai ini berubah-ubah tiap tahun, contohnya pada tahun 2010 HSBKu sebesar Rp80.000,00.
Biaya Pemeriksaan Tanah

Selain dilakukan pengukuran, petugas juga melakukan pemeriksaan. Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah adalah sebagai berikut.

Biaya pemeriksaan tanah dalam rangka pembuatan SHM, SHGB, atau Hak Pakai untuk pertama kali:

Biaya pemeriksaan= Luas tanah (m2)500×HSBKpa+Rp100.000

Biaya pemeriksaan tanah dalam rangka pembuatan, perpanjangan, atau pembaruan HGU:

Biaya pemeriksaan= Luas tanah (m2)100.000×HSBKpa+Rp5.000.000

Biaya pemeriksaan tanah dalam rangka balik nama SHM dan perpanjangan SHGB atau Hak Pakai:

Biaya pemeriksaan=Luas tanah m2500×HSBKpa+Rp100.000×50%

HSBKpa: Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan pemeriksaan Tanah untuk tahun berkenaan.

Pemohon juga harus membayar petugas yang menilai tanah sebesar Rp250.000,00 per orang/usaha jasa perorangan.
Biaya Sertifikat Tanah

Peraturan mengenai biaya sertifikat tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah no. 128 tahun 2015. Biaya pembuatan sertifikat tanah berdasarkan jenisnya adalah sebagai berikut.

    Biaya Sertifikat Tanah dari AJB (Akta Jual Beli) ke SHM

Saat melakukan transaksi pembelian tanah Anda akan mendapaktkan Akta Jual Beli atau AJB. Walau AJB membuktikan bahwa Anda sudah membeli tanah tersebut, AJB bukanlah bukti bahwa Anda memiliki tanah tersebut. Apabila Anda ingin secara sah memiliki tanah tersebut, Anda harus mengurus Surat Hak Milik.

Jika lahan yang Anda beli sudah memiliki SHM atas nama penjual, maka Anda hanya perlu melakukan proses balik nama. Balik nama merupakan proses memindahkan status kepemilikan tanah dari pihak yang tadinya memiliki tanah ke pihak yang sekarang memiliki tanah tersebut. Secara kasar balik nama adalah proses mengganti nama yang ada di sertifikat tanah.

Sebelum memulai proses balik nama, pastikan pemilik sebelumnya sudah membayar PPh (Pajak Penghasilan). Kalau bisa, sebaiknya kesepakatan tentang pihak mana yang akan membayar PPh dibuat sebelum deal membeli lahan. Tetapi biasanya memang pembayaran PPh dilakukan oleh pemilik sebelumnya.

 

 

Biaya Pendaftaran Pembuatan Sertifikat Tanah

Untuk pembuatan semua jenis sertifikat, perubahan sertifikat, serta perubahan nama pada sertifikat, biaya pendaftarannya sama yaitu Rp50.000,00. Kecuali bila hak atas tanah diberikan untuk Badan Hukum maka biaya pendaftarannya Rp100.000,00.

Biaya Pengukuran Tanah

Saat membuat permohonan pembuatan sertifikat tanah ke BPN (Badan Pertahanan Nasional), pertama-tama petugas dari BPN akan datang pada lahan yang akan dibuat sertifikatnya dan melakukan pengukuran tanah. Walaupun sudah ada data ukuran tanah, tetap dilakukan pengukuran untuk memastikan data benar.

1. Biaya pengukuran tanah dengan luas kurang dari atau sama dengan 10 hektar:

Biaya pengukuran= Luas tanah (m2)500×HSBKu+Rp100.000

2. Untuk luas tanah lebih dari 10 hektar sampai 1000 hektar:

Biaya pengukuran= Luas tanah (m2)4.000×HSBKu+Rp14.000.000

3. Untuk luas tanah lebih dari 1000 hektar:

Biaya pengukuran= Luas tanah (m2)10.000×HSBKu+Rp134.000.000

HSBKu adalah Harga Satuan Biaya Khusus pengukuran, nilai ini berubah-ubah tiap tahun, contohnya pada tahun 2010 HSBKu sebesar Rp80.000,00.

Biaya Pemeriksaan Tanah

Selain dilakukan pengukuran, petugas juga melakukan pemeriksaan. Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah adalah sebagai berikut.

Biaya pemeriksaan tanah dalam rangka pembuatan SHM, SHGB, atau Hak Pakai untuk pertama kali:

Biaya pemeriksaan= Luas tanah (m2)500×HSBKpa+Rp100.000

Biaya pemeriksaan tanah dalam rangka pembuatan, perpanjangan, atau pembaruan HGU:

Biaya pemeriksaan= Luas tanah (m2)100.000×HSBKpa+Rp5.000.000

Biaya pemeriksaan tanah dalam rangka balik nama SHM dan perpanjangan SHGB atau Hak Pakai:

Biaya pemeriksaan=Luas tanah m2500×HSBKpa+Rp100.000×50%

HSBKpa: Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan pemeriksaan Tanah untuk tahun berkenaan.

Pemohon juga harus membayar petugas yang menilai tanah sebesar Rp250.000,00 per orang/usaha jasa perorangan.

 

 

Biaya Sertifikat Tanah

Peraturan mengenai biaya sertifikat tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah no. 128 tahun 2015. Biaya pembuatan sertifikat tanah berdasarkan jenisnya adalah sebagai berikut.

1. Biaya Sertifikat Tanah dari AJB (Akta Jual Beli) ke SHM

Saat melakukan transaksi pembelian tanah Anda akan mendapaktkan Akta Jual Beli atau AJB. Walau AJB membuktikan bahwa Anda sudah membeli tanah tersebut, AJB bukanlah bukti bahwa Anda memiliki tanah tersebut. Apabila Anda ingin secara sah memiliki tanah tersebut, Anda harus mengurus Surat Hak Milik.

Jika lahan yang Anda beli sudah memiliki SHM atas nama penjual, maka Anda hanya perlu melakukan proses balik nama. Balik nama merupakan proses memindahkan status kepemilikan tanah dari pihak yang tadinya memiliki tanah ke pihak yang sekarang memiliki tanah tersebut. Secara kasar balik nama adalah proses mengganti nama yang ada di sertifikat tanah.

Sebelum memulai proses balik nama, pastikan pemilik sebelumnya sudah membayar PPh (Pajak Penghasilan). Kalau bisa, sebaiknya kesepakatan tentang pihak mana yang akan membayar PPh dibuat sebelum deal membeli lahan. Tetapi biasanya memang pembayaran PPh dilakukan oleh pemilik sebelumnya.

Biaya sertifikat tanah SHM adalah:

Biaya= Nilai Tanah×Luas Tanah1.000

Dengan nilai tanah dan luas tanah dalam satuan per meter persegi. Nilai Tanah (dalam satuan per meter persegi) adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN) dan terdapat pada peta zona nilai tanah pada tahun tersebut. Untuk daerah di mana belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada tahun tersebut.

2. Biaya Sertifikat Tanah dari HGB ke SHM atau Hak Pakai ke SHM

Terkadang tanah yang dibeli masih bersertifikat HGB. Jika Anda ingin memaksimalkan status kepemilikan tanah, sebaiknya mengganti surat HGB menjadi SHM. Biaya yang dikenakan adalah sebagai berikut.

Biaya= 2%×(NJOP-NJOPTKP)

NJOP: Nilai Perolehan Objek Pajak

NJOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

3. Biaya Sertifikat Tanah HGU, HGB, atau Hak Pakai Berjangka Waktu

HGU, HGB, dan Hak Pakai Berjangka Waktu memiliki kesamaan yaitu hak kepemilikan tanahnya terbatas atau hanya berlaku pada jangka waktu tertentu. Biaya sertifikat tanah ketiga sertifikat ini, baik untuk perpanjangan maupun pembaruan, adalah sebagai berikut.

Biaya=2%×Nilai Tanah+Rp100.000,00

Nilai Tanah (dalam satuan per meter persegi) adalah nilai pasar (market value) yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertahanan Nasional (ATR/BPN) dan terdapat pada peta zona nilai tanah pada tahun tersebut. Untuk daerah di mana belum tersedia peta zona nilai tanah digunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada tahun tersebut.

Itulah rincian lengkap biaya yang harus dibayarkan saat melakukan pembuatan sertifikat tanah. Total biaya yang harus dibayarkan adalah jumlah dari biaya pendaftaran, biaya pengukuran, biaya pemeriksaan, dan biaya sertifikat tanah. Biaya ini belum termasuk biaya notaris apabila Anda menggunakan notaris dalam pembuatan sertifikat.